Bất cập của pháp luật đất đai hiện hành là chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất… Giá bồi thường cho những người có đất bị thu hồi thấp hơn so với giá thị trường đã gây nên nhiều bức xúc trong nhân dân.

Cơ quan hành chính định giá đất dễ phát sinh tham nhũng

Chính sách bồi thường hiện là một trong những vấn đề gây nhiều bức xúc và khiếu kiện của nhân dân. 70 – 80% số lượng khiếu kiện của dân về đất đai là về giá bồi thường đất bị thu hồi. Pháp luật về đất đai đã quy định rất rõ ràng là không áp dụng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định hàng năm để tính bồi thường cho người có đất bị thu hồi, mà UBND cấp tỉnh phải quyết định giá đất để tính bồi thường sao cho phù hợp với giá thị trường.

Như vậy, văn bản pháp luật không còn bất cập. Bất cập còn lại của chính sách này đang xảy ra trên thực tế: làm như thế nào và những ai làm để giúp cho UBND cấp tỉnh quyết định được giá đất phù hợp với giá trên thị trường? Cơ quan nào được quyền phán xét khi người có đất bị thu hồi không đồng ý với giá thị trường do UBND cấp tỉnh quyết định?

Giá đất luôn là một vấn đề rất nhạy cảm, nhưng cho đến nay chúng ta chưa có một quy định hợp lý để giải quyết. Các nước phát triển sử dụng rất tốt dịch vụ định giá đất để tư vấn giá cho các cơ quan hành chính bằng một quy trình rất chặt chẽ. Họ có một đội ngũ chuyên gia định giá giỏi chuyên môn, định giá đất khá chính xác để đền bù cho dân nên tình trạng khiếu kiện ít xảy ra. Ở Việt Nam, nghề định giá bất động sản chưa có “đất” phát triển nên chuyên gia giỏi không nhiều, quy trình tư vấn giá đất chưa chặt chẽ, chưa có cơ chế giải quyết mâu thuẫn về định giá giữa các cơ quan Nhà nước và dân.

Các nước sử dụng chuyên gia định giá, Việt Nam lại hướng tới tổ chức định giá. Các nước chuyển các quan hệ tài chính đối với giá đất về quan hệ dân sự với cơ quan phán quyết cuối cùng là tòa án. Việt Nam lại hướng tới quan hệ hành chính, cơ quan phán quyết cuối cùng cũng là cơ quan hành chính. Vậy là làm cơ quan này thêm nhiều việc phức tạp, dễ tham nhũng, nhiều khiếu kiện.


Việc đầu tiên là xây dựng cơ chế xã hội hóa định giá đất

Theo tôi, việc đầu tiên chúng ta phải làm là phải xây dựng một cơ chế xã hội hóa việc định giá đất đai và bất động sản. Trong đó, có cơ quan định giá của Nhà nước và chủ yếu là các tổ chức định giá hoạt động theo cơ chế doanh nghiệp hoặc dịch vụ công, hướng tới cơ chế sử dụng chủ yếu cá nhân các chuyên gia định giá. Sau đó, phải xây dựng quy trình tư vấn giá đất rất cụ thể. Giá đất do tư vấn của chuyên gia chuyển cho ai thẩm định? Cần công khai hóa để lấy ý kiến của dân vào thời điểm nào? Người có ý kiến khác có thể thuê định giá lại ra sao, cơ quan nào phán xử về tranh chấp giữa các tổ chức định giá?

Vấn đề trung tâm của thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng hiện nay vẫn là xung đột kinh tế. Và để giải quyết các xung đột kinh tế này thì cơ chế tìm lời giải hợp lý của bài toán định giá đất là trung tâm, cần sớm giải quyết.

Tái định cư còn bất cập

Ngược lại, chính sách tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở nông thôn, miền núi là một vấn đề có chiều sâu, không chỉ đơn giản là vấn đề kinh tế có liên quan đến chỗ ở như tại khu vực thành phố. Vấn đề văn hóa, nếp sống, kinh tế hộ gia đình cần được xem xét kỹ lưỡng để tạo bền vững xã hội. Đến nay còn hai bất cập chủ yếu. Thứ nhất, chất lượng khu tái định cư vẫn còn quá kém. Người vào ở khu tái định cư phải bỏ thêm tiền để sửa chữa nhà mới có thể ở được, nhưng người nghèo không có tiền để sửa chữa, đành phải ở nhà dột hoặc xây dựng không hợp lý. Thứ hai, bố trí khu tái định cư chưa phù hợp với văn hóa của cộng đồng người Việt Nam.

Nhiều nơi, cộng đồng người được tái định cư đã mở chợ quê ngay trên các hành lang của chung cư cao tầng. Một thực trạng nữa, người dân tộc thiểu số ở khu vực miền núi có bản sắc văn hoá riêng, có tín ngưỡng riêng, có nếp nhà sàn truyền thống lại được đưa vào một không gian kiến trúc mới với quy hoạch ngay ngắn, nhà sàn bê tông, nơi thờ cúng không phù hợp, … Từ đây, hoặc cộng đồng người dân tộc sẽ ra đi vào sâu trong núi, hoặc nghèo quá không đi được thì ở lại mà bản sắc văn hóa sẽ mất mát dần.

Tổng lại, vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là thể hiện cụ thể của quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất, cơ cấu lao động, cơ cấu đầu tư, nhằm thực hiện quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế tỷ trọng nông nghiệp cao sang tỷ trọng phi nông nghiệp cao. Vấn đề này thể hiện sự xung đột cao nhất giữa phát triển và bền vững, giải quyết hợp lý thì sẽ được cả phát triển lẫn bền vững.


theo GS.Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ TN – MT