Khẳng định của TS Lê Xuân Nghĩa, Vụ trưởng Vụ chiến lược và phát triển, Ngân hàng Nhà nước đã làm giảm đi phần nào nỗi lo về một cuộc khủng hoảng tương tự của thị trường Mỹ sẽ lặp lại ở Việt Nam.

Việt Nam không bị vốn hóa, chứng khoán hóa nợ bất động sản (BĐS) nên tác động của thị trường BĐS vào khu vực đầu tư và từ khu vực này tác động ngược trở lại ngân hàng thương mại là không có.

Vấn đề là ở một số ngân hàng tư nhân, một số trường hợp lấy tiền cho vay để mua BĐS với nhà đầu tư chính là thành viên của hội đồng quản trị, tức là vay nội bộ nên rủi ro rất lớn. Còn đa số trường hợp, các ngân hàng thường thẩm tra hồ sơ, sổ đỏ rất chặt chẽ.

– Thưa TS Lê Xuân Nghĩa, có quan điểm cho rằng, các ngân hàng thương mại cho vay BĐS thời gian qua không minh bạch và công khai. Quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?

– Tôi không cho như vậy. Các Ngân hàng thương mại (NHTM) hiện nay có quy trình tín dụng rất chặt chẽ, và luôn dành phần an toàn về phía mình. Trước khi cho vay, NH đều thẩm định mức độ an toàn tối đa, chẳng hạn như giá một miếng đất trên thị trường là 100 tỷ đồng (ngân hàng cũng định giá 100 tỷ đồng), nhưng giá để họ cho vay chỉ khoảng 35 tỷ đồng.

Rủi ro tín dụng BĐS là có thực

– Ông khẳng định Việt Nam sẽ không khủng hoảng tín dụng, nhưng rủi ro cho vay BĐS hiện nay vẫn rất lớn?

– Rủi ro là có thực. Lý do thứ nhất là một số nước không cho phép NHTM cho vay trực tiếp để kinh doanh BĐS mà chỉ được vay thế chấp. Trong khi chúng ta lại cho vay trực tiếp, điều đáng lo ngại chính là khoản vay này, bởi khi giá xuống thì rủi ro sẽ tăng lên.

Lý do thứ hai là hệ thống kế toán Việt Nam không đánh giá hệ thống tài sản thế chấp hàng tháng như ở Mỹ. Chúng ta chưa thể biết chính xác khoản nợ xấu xuất hiện ở thị trường BĐS hiện là bao nhiêu để giám sát. Song đáng mừng là khác với Mỹ, ngân hàng Việt Nam luôn nắm phần an toàn, giá thị trường là 100 chỉ định giá 50 và cho vay 75% nên mức độ rủi ro thấp. (Ngân hàng ở Mỹ cho vay tới 90% thậm chí 100%, hơn nữa họ định giá tới 200%). Kể cả khu vực cho vay trực tiếp và thế chấp, rủi ro với hệ thống tài chính của Việt Nam luôn nhỏ hơn Mỹ. Giả định giá BĐS tụt một nửa thì khi phát mãi ngân hàng vẫn thu hồi vốn được.

– Nhưng tổng cho vay thế chấp BĐS hiện quá lớn (4-500 nghìn tỷ đồng). Đây có phải sức ép lớn với ngân hàng không thưa ông?

– Ở Việt Nam hiện nay có khoảng 115 nghìn tỷ đồng cho vay trực tiếp để kinh doanh BĐS và khoảng 55% khoản vay được thế chấp bằng BĐS. Trong khi giá BĐS trong nước lại lên xuống không đều ở từng phân khúc (giá nội thành xuống chỉ vài chục % nhưng ngoại thành xuống hơn 40%, nên khó khăn của thị trường hiện nay thuộc về dự án lớn). Thống đốc mới công bố Việt Nam hiện có 115 nghìn tỷ đồng của ngân hàng cho vay trực tiếp, cộng với khoảng 4-500 nghìn tỷ đồng thế chấp BĐS, đây là khối lượng khổng lồ với nền kinh tế và hệ thống tài chính của Việt Nam. Nếu thị trường BĐS sụp đổ, hệ thống tài chính của Việt Nam sẽ gặp khó khăn lớn, đặc biệt nợ xấu ngân hàng thương mại sẽ tăng lên.

Nhưng điều mà các nhà đầu tư lo ngại là giá BĐS bong bóng, lên xuống nhanh và thất thường. Nhiều nhà kinh doanh BĐS nước ngoài rất muốn tham gia thị trường trong thời điểm giá nhà đang xuống thấp như hiện nay nhưng không được. Bởi thông thường các nhà đầu tư này chỉ bỏ 30% vốn còn 70% phải vay ngân hàng, nhưng để vay được tiền bây giờ không đơn giản.

Ngân hàng nên thân thiện hơn với công ty BĐS

– Thống đốc Ngân hàng nhà nước khẳng định không cấm cho vay kinh doanh BĐS, bởi đây là quan hệ bình thường giữa ngân hàng với khách hàng. Nhưng thực tế nhiều ngân hàng đã dừng cho vay BĐS. Ông bình luận gì về điều này?

– Thực tế NHNN không có văn bản nào cấm việc cho vay BĐS. Trong những văn bản gần đây, Chính phủ còn thông báo phục hồi thị trường BĐS. Nhưng với các NHTM, khi giá BĐS xuống thấp họ thường tạm ngừng cho vay, thậm chí còn dừng hẳn việc cho vay. Tôi cho điều này là rất dở.

Thời điểm khủng hoảng tài chính như hiện nay, cho vay tiêu dùng an toàn hơn cho vay sản xuất với doanh nghiệp nhỏ và vừa. Các NHTM cũng có thể tận dụng cơ hội NHNN chưa có quyết định thay đổi lãi suất để cấu trúc lại lãi suất theo rủi ro. Chẳng hạn cho vay tiêu dùng, BĐS, kinh doanh chứng khoán với lãi suất 20-21%/năm, ngân hàng có thể lấy phần lãi đó cho vay doanh nghiệp xuống 16-17%, rất có lợi cho doanh nghiệp. Nhưng do hạn chế cho vay BĐS nên cơ hội tái cấu trúc là không có, dẫn tới NHTM không có khoản bù đắp nào để hạ lãi suất, buộc doanh nghiệp phải chịu mức lãi suất cao.

– Theo quan điểm của ông, các NHTM nên làm gì để tiếp sức cho thị trường BĐS?

– Nhiều người đã chia sẻ với tôi cái khó nhất hiện nay là giá cả xuống thấp mà các ngân hàng đồng loạt ngừng cho vay BĐS. Thậm chí có những dự án đã hoàn thành được 80-90% đang cần thêm vốn để hoàn thiện cơ sở hạ tầng mới được bán theo Nghị định 135 của Chính phủ cũng không thể vay được.

Các doanh nghiệp đang kiến nghị NH nên tái cấu trúc khoản nợ để họ có thể vay thêm để hoàn thiện dự án. Như thế, nhà đầu tư thu được tiền mà ngân hàng thu được nợ và thị trường BĐS sẽ sôi động trở lại. Hiện nay có nhiều NHTM đang xem xét chính sách cho vay kinh doanh BĐS bằng cách tái cấu trúc khoản nợ. Theo hướng các dự án tốt có thể cho vay thêm để hoàn thiện, tranh thủ thời cơ khi thị trường Mỹ phục hồi những dự án đó hoàn thành và bán được.

– Ông cho rằng NHTM nên thân thiện hơn với doanh nghiệp BĐS. Vậy làm thế nào chúng ta có thể thực hiện được cùng lúc hai nhiệm vụ đảm bảo cho thành công cho dự án BĐS và đảm bảo an toàn cho hoạt động kinh doanh của ngân hàng?

– Cách tốt nhất là NHTM nên hỗ trợ các dự án tốt, khả thi. Ngoài ra, theo tôi Chính phủ nên bỏ quy định phải xây dựng xong cơ sở hạ tầng mới được chuyển nhượng, thay vào đó chỉ cần có sổ đỏ để giảm bớt gánh nặng tài chính cho nhà đầu tư.

Trong giai đoạn NHNN đang thắt chặt tiền tệ như hiện nay, việc tái cấu trúc thị trường BĐS một cách ồ ạt là không nên, mà cần cân nhắc lựa chọn các dự án. Chẳng hạn, một doanh nghiệp có vài dự án, chúng ta có thể chọn một dự án có tính khả thi cao, tập trung vốn để họ hoàn thiện cơ sở hạ tầng và bán được. Như vậy, doanh nghiệp vừa thoát khỏi cảnh vỡ nợ mà ngân hàng vẫn thu hồi nợ của mình. Để tăng trưởng kinh tế một cách ổn định, thị trường BĐS phải có tính thanh khoản, muốn thế phải được giao dịch với khối lượng lớn, thủ tục liên quan tới giao dịch trên thị trường phải rõ ràng minh bạch, đơn giản.

– Xin cảm ơn ông!

Đông Hà (ghi)