Khác với mọi năm, đây thường là thời điểm mua bán sôi động trên thị trường bất động sản, năm nay càng về cuối năm nhu cầu xả hàng trả nợ càng đẩy thị trường bất động sản vào cảnh thiếu cung trầm trọng.

<!-- /* Style Definitions */ p.MsoNormal, li.MsoNormal, div.MsoNormal {mso-style-parent:""; margin:0in; margin-bottom:.0001pt; mso-pagination:widow-orphan; font-size:12.0pt; font-family:"Times New Roman"; mso-fareast-font-family:"Times New Roman";} @page Section1 {size:8.5in 11.0in; margin:1.0in 1.25in 1.0in 1.25in; mso-header-margin:.5in; mso-footer-margin:.5in; mso-paper-source:0;} div.Section1 {page:Section1;} -->

Tại Hà
Nội:
Giám đốc Trung
tâm bất động sản Mỹ Đình II Lê Trọng Thủy cho biết, thỉnh thoảng vẫn có người
tới hỏi thông tin, song lượng khách giảm rõ rệt so với cùng kỳ năm ngoái. Tại
một trung tâm môi giới trên đường Nguyễn Chí Thanh, khách hàng đến chủ yếu để
nghe ngóng thông tin về giá.

“Tôi chẳng hiểu sao lãi suất ngân hàng đang xuống thấp rồi mà khách hàng
vẫn chưa đến mua nhà”, chị Lan, đại diện Trung tâm bất động sản An Sinh
(khu đô thị Văn Quán) thốt lên. Chị cho biết thêm, nếu như thời điểm này năm
ngoái, ngày nào An Sinh cũng có khách hàng đến hỏi và phần lớn các giao dịch
đều thành công thì năm nay, từ đầu tháng 12 đến giờ chưa có lấy một bóng khách
hàng ghé qua.

Công ty Việt Bình Minh đỡ khó khăn hơn, vẫn có giao dịch thành công, song đa
phần khách đều đến từ tỉnh ngoài, nhân thời điểm cuối năm để chọn mua nhà cho
con cái. Văn phòng bất động sản Minh Đức ở Mỹ Đình thời gian gần đây vẫn bán
được nhà, nhưng chủ yếu có giá trị từ 1,5 đến 4 tỷ đồng. Trên toàn thị trường,
rất hiếm những giao dịch thành công có giá 9 tỷ đồng. Cán bộ một quỹ đầu tư bất
động sản cho biết nhu cầu mua nhà giảm đến 60% so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo giới kinh doanh, thị trường đang lâm vào cảnh cung thừa mà cầu thiếu. Từ
đầu năm tới nay, lượng vốn ngân hàng dành cho người mua nhà đã giảm mạnh, do
yêu cầu thắt chặt tiền tệ. Giám đốc Văn phòng bất động sản Minh Đức, anh Đỗ
Minh Dũng cho biết do ảnh hưởng của cơn khủng hoảng toàn cầu, lượng kiều hối từ
nước ngoài gửi về để mua bất động sản cũng không còn dồi dào như những năm trước.

“Ở chỗ tôi, bằng giờ này mọi năm, nhiều Việt kiều ở Nga gửi tiền về cho người
thân mua nhà. Nhưng trong tình hình kinh tế hiện nay, nhiều người thậm chí còn
lâm vào tình trạng phá sản, nói gì đến mua nhà mua đất”, anh Dũng than
thở.

Trong khi sức cầu yếu vì kẹt vốn thì nguồn cung đang không ngừng tăng lên. Các
khoản vay đã đến thời điểm đáo hạn và lại không được gia hạn, nên các nhà đầu
cơ, vốn chiếm tỷ trọng lớn trên thị trường, đã phải bán tống bán tháo để trả
nợ. Cùng lúc đó, các dự án mới đang tiếp tục được triển khai, càng khiến nguồn
cung tăng lên.



Tại TP. Hồ Chí Minh:
Giá các căn hộ cao cấp trên địa bàn đang rớt mạnh, hơn
bất kỳ mức dự báo nào. Nếu so với thời điểm này cùng kỳ với năm 2007, căn hộ
cao cấp giảm giá ít nhất 14%. Cụ thể, căn hộ ở dự án Sky Garden 1 và 2 (quận 7),
giá từ 1.950 USD/m2 xuống còn 1.673 USD/m2. Mức giảm trung bình của các dự án
trên toàn thị trường xấp xỉ trên dưới 30% là: Saigon Pearl, The Manor 1,
Cantavil Hoàn Cầu… Trong đó, căn hộ có giá rớt mạnh nhất là Mỹ Phúc, từ 1.750
USD/m2 chỉ còn 872 USD/m2 (giảm 52%).

Theo anh Nguyễn Hoàng Hà, một chuyên gia môi giới nhà đất ở quận 7, nguyên nhân
việc giảm giá này đã được cảnh báo trước, bởi giá căn hộ đã bị “thổi” lên quá
cao trong thời gian qua và các ngân hàng quá dễ dãi trong cho vay với đối tượng
này. Cuối năm 2007, nhiều ngân hàng đã có chính sách khá ưu đãi với các khách
hàng vay tiền mua căn hộ cao cấp, trung bình mức cho vay lên tới 70% giá trị
của căn hộ (khách hàng chỉ cần 30% trên tổng vốn), thời gian thấp nhất là 10
năm. Thậm chí, một số ngân hàng còn tăng lên đến 90% giá trị căn hộ, thời gian
vay kéo dài trên 30 năm, ân hạn 3 năm đầu chỉ trả lãi suất, không trả tiền
gốc… Những ưu đãi này làm khách hàng an tâm khi đầu tư vào phân khúc thị trường
khá nóng bỏng là căn hộ cao cấp. Thế nhưng, hiện nay khi ngân hàng vẫn thắt
chặt tín dụng thì nỗi lo mất nhà đang hiển hiện.

Ngoài ra, những xung đột sở hữu chung – riêng, giá cả vẫn còn cao ngất, đáo nợ
ngân hàng, thuế thu nhập cá nhân mới dự kiến áp dụng từ ngày 1-1-2009… là
hàng loạt nguyên nhân đang tạo tâm lý bất an cho khách hàng và các nhà đầu tư.
Theo dự đoán, nếu tình hình trên còn kéo dài, chắc chắn sẽ có một cuộc “tháo
chạy” hàng loạt của các nhà đầu tư ra khỏi phân khúc căn hộ cao cấp của thị
trường BĐS hoặc sẽ nằm im nghe ngóng tình hình. Điều khách hàng quan tâm nhất
hiện này là Luật Thuế Thu nhập cá nhân mới sẽ tác động như thế nào đến thị
trường. Theo quy định, người chuyển nhượng sẽ được lựa chọn một trong các
phương án nộp thuế: 25% trên lợi nhuận thu được hoặc 2% trên giá trị BĐS chuyển
nhượng hoặc chỉ được chọn nộp 2% khi không xác định được giá mua và các chi phí
liên quan.

Thời của nhà đầu tư chuyên nghiệp

Thiếu hụt vốn là trạng thái chung của toàn thị trường BĐS trong suốt thời gian
qua. DN không có thực lực để đầu tư các dự án lớn, phần lớn vốn phụ thuộc vào
vay ngân hàng và từ giới đầu cơ bị tác động mạnh nhất. Nhiều DN phải ngừng sản
xuất kinh doanh do quá khó khăn về vốn hoặc nếu vẫn tiếp tục triển khai thì
trong tình thế cầm chừng. Có DN phải bán bớt dự án cho chủ đầu tư khác. Giới
đầu cơ còn trong tình trạng nguy cấp hơn khi thị trường sụt giảm, buộc phải bán
vội quyền mua căn hộ để trả nợ…

Theo đánh giá của các chuyên gia BĐS, đây chính là thời điểm thanh lọc các nhà
đầu tư BĐS, sẽ không còn là sân chơi chung của tất cả mọi người nữa mà chỉ dành
cho các DN có thực lực, có nguồn vốn dồi dào và chiến lược đầu tư đúng. Theo
ông Nguyễn Đăng Nam – Tổng giám đốc HUD, ngay trong thời điểm khó khăn như vậy,
Tổng Cty vẫn tiếp tục hoàn thiện thủ tục cho nhiều dự án đầu tư, triển khai bởi
do họ vẫn dựa vào nguồn vốn tự có qua nhiều năm tích lũy, dựa vào nguồn vốn huy
động của khách hàng do đạt được uy tín…

Cùng với việc hạ lãi suất, nới lỏng cho vay để giảm bớt khó khăn về vốn cho các
DN như hiện nay, Ngân hàng Nhà nước cũng ra điều kiện muốn vay được, các DN
phải có những dự án tốt, dự án khả thi và các cơ quan quản lý không thể dùng
mệnh lệnh hành chính để bắt buộc các ngân hàng phải cho DN nào đó vay vốn. Ông
Nguyễn Phước Thanh, Tổng giám đốc Vietcombank cho biết, kể cả khi thị trường
trầm lắng, Vietcombank vẫn giải ngân vốn vào BĐS. Tuy nhiên họ luôn có sự lựa
chọn kỹ các dự án, phải xác định được đối tượng vay là ai, vị trí nằm ở địa bàn
nào, dự án khả thi ra sao… Ông Phạm Duy Hưng – Tổng giám đốc VietA Bank cũng
cho rằng, sẽ chỉ tài trợ vốn cho những dự án có khả năng hoàn thành theo tiến
độ và đầu ra tốt.

Như vậy các DN BĐS sẽ phải chọn ra những dự án có hiệu quả để đầu tư, đầu tư có
trọng điểm và định hướng đúng. Diễn biến trên thị trường cho thấy các dự án cao
ốc văn phòng cho thuê và căn hộ trung lưu, giá thấp đang phù hợp với thị trường
vì nhu cầu rất lớn.

Theo nhận định của các chuyên gia BĐS, sắp tới thị trường BĐS sẽ là sân chơi,
cơ hội hấp dẫn dành cho các nhà đầu tư vốn dồi dào, có chiến lược đầu tư dài
hạn.

Lê Đình