Nếu như chứng khoán là chỉ báo sớm của nền kinh tế thì thị trường bất động sản lại thường có độ “trễ” so với diễn biến của nền kinh tế. Còn hơi sớm để nói đến sự hồi phục của thị trường bất động sản vào lúc này, nhưng có vẻ như các dòng tiền đang sưởi ấm thị trường.

TTCK đang có xu hướng tăng điểm trở lại một cách rõ ràng. Dấu hiệu tăng giá của TT BĐS cũng có nhưng mới trong một số ít phân khúc thị trường. Tuy nhiên, thị trường bất động sản (TT BĐS) đang đứng trước nhiều cơ hội tăng  tính thanh khoản.

Tốc độ tăng trưởng tín dụng NH đã tăng khá mạnh, đầu tháng 5 đã đạt  hơn 11% so cuối năm 2008, gần 280 nghìn tỉ đồng dư nợ  vốn lưu động cho vay có hỗ trợ lãi suất (HTLS) đã được bơm ra nền kinh tế chỉ trong hơn 2 tháng. Trong thời gian tới, nguồn vốn cho vay trung, dài hạn có HTLS theo Quyết định 443 của Thủ tướng Chính phủ được dự kiến cũng sẽ tăng khá. Một phần lượng vốn đó tất yếu sẽ đổ vào TT BĐS.

Bên cạnh đó, khoảng 49 nghìn tỉ đồng thuộc chủ trương về nhà ở xã hội sẽ được Chính phủ phân bổ cho các địa phương.  Tiếp theo, một phần nguồn vốn cam kết đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực BĐS sẽ được thực hiện giải ngân. Rồi tiền của cá nhân có nhu cầu mua nhà ở, đất ở và các NĐT sẽ bỏ vào BĐS khi thấy dấu hiệu  ấm lên của thị trường và tin rằng TT BĐS sắp qua đáy.

Bà Trinh (người môi giới ở Hà Nội) cho biết, từ đầu năm đến nay, tuy giá BĐS chưa tăng mạnh, nhưng nhu cầu khá lớn. Nhà, đất giá dưới 3 tỉ đồng ở những vị trí đẹp bán khá dễ dàng. Một số người cho rằng, nếu TTCK tiếp tục lên điểm thì sẽ có một số NĐT chuyển lợi nhuận từ TTCK sang đầu tư BĐS…

Một thuận lợi nữa cho TT là  hiện nay chính sách tín dụng (lãi suất,  hạn mức, đối tượng cho vay) của các NHTM đối với đầu tư và kinh doanh BĐS đã khá dễ dàng. Tuy không mạnh tay bằng các NHTM cổ phần nhưng hầu hết NHTM nhà nước đang có kế hoạch tăng dư nợ cho vay cá nhân mua nhà, đất ở, đặc biệt đất phân lô và căn hộ chung cư trong các dự án do chính NH tài trợ vốn.

BĐS “nóng”, CK sẽ “lạnh”?

Cơ hội kinh doanh kiếm lời trên TTCK sẽ bị thử thách thật sự khi thị trường BĐS khởi sắc. Có thể dự đoán rằng khi thị trường BĐS ấm lên, và có dấu hiệu bùng nổ thì TTCK sẽ bị ảnh hưởng nặng nề. Điều này là có cơ sở, bởi so với nguồn lực  đầu tư chung của xã hội thì đa số dòng vốn ngoại (FDI) đã và đang được đăng ký là đổ vào thị trường BĐS (dòng vốn FDI lúc này  đang bị cho là đăng ký để xí phần).

Nhưng nếu để ý thì thấy những phân khúc TT như nhà ở với giá trị trung bình từ 400 – 700 triệu đồng sức cầu vẫn rất lớn. Những dự án BĐS cao cấp, những khu vực mà việc giao đất, cơ sở hạ tầng đã hoàn thiện, vẫn đang được tiến hành thi công… đang như những ngọn lửa ngày đêm thổi tan băng của TT BĐS.

Yếu tố tâm lý của NĐT cũng tác động không nhỏ đến TT. Việc nắm một  tài sản hữu hình mà mình biết rõ và có toàn quyền định đoạt, lại đang ở mức giá thấp (nếu có thể mua lúc này) so với việc nắm một  lượng tài sản vô hình (CP) mà giá trị (không nói đến thị giá) của nó NĐT không thể quyết định được là rất khác nhau. Chẳng hạn, cũng là giá trị 1 tỉ đồng nhưng nắm CP của một DN trung bình nào đó rất khác với tâm lý nắm giữ 1 ngôi nhà lúc này nếu lợi nhuận so với nhau có mức chênh lệch không đáng kể.

Dự báo ngắn hạn

Theo TS Trần Kim Chung (Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế T.Ư) thì trong những tháng tới TT BĐS sẽ diễn biến lên/xuống nhưng biên độ không lớn, và có sự khác nhau giữa các phân khúc thị trường. Tốt nhất là sản phẩm nhà ở, căn hộ chung cư có mức giá trung bình tại các dự án đang hiện hữu. Tại Hà Nội có các khu Mỹ Đình, ngoại vi quận Hà Đông; TPHCM có khu Nam… sẽ có triển vọng sôi động.

Phân khúc thứ hai có diễn biến tốt và có thể sôi động là lô đất và nhà giá thấp (mức giá dưới 1 tỉ đồng). Thứ ba là nhà ở xã hội. Phân khúc thứ tư sẽ trầm lắng trong thời gian từ nay đến quý I/2010 là nhà, căn hộ cao cấp. Nguyên nhân cơ bản là do tác động của khủng hoảng tài chính quốc tế và sự điều chỉnh tiêu dùng của người có tiền. Có thể nói hiện nay là giai đoạn điều chỉnh của phân khúc thứ tư.

Cũng liên quan đến vấn đề dự báo, PGS-TS Hoàng Văn Cường (Đại học KTQD, Hà Nội) cho rằng, khi TT BĐS trầm lắng, giá BĐS giảm là cơ hội tốt nhất  để thực hiện chương trình phát triển nhà ở giá rẻ, nhưng đích cuối cùng của kích cầu đầu tư BĐS là nhằm phục hồi các phân khúc thị trường có tính thanh khoản cao, đồng thời chuẩn bị trước nguồn cung BĐS tương lai để cân bằng cung-cầu trên thị trường khi nền kinh tế hồi phục.

Theo ông Cường thì kích cầu đầu tư phải hướng vào đối tượng có tiềm lực vốn đầu tư, khuyến khích để người có tiền sẵn sàng bỏ vốn vào các hoạt động kinh doanh. Người có thu nhập thấp không thể là đối tượng có nhiều tiền vốn để góp phần kích cầu đầu tư ngăn chặn suy giảm, góp phần phục hồi và phát triển kinh tế.

Các dự án phát triển nhà ở giá rẻ đang triển khai cũng ít có khả năng tạo sự lan tỏa thúc đẩy các dự án BĐS có liên quan và cũng không tạo ra được nguồn cung tương lai để cân bằng  TT BĐS. Vì vậy, TS Hoàng Văn Cường kiến nghị, kích cầu đầu tư cũng nên phải hướng tới làm sống lại và tăng khả năng thanh khoản của các dự án BĐS ngừng trệ và đang chiếm giữ một lượng vốn rất lớn của nền kinh tế.

Lê Hùng
theo Lao Động