Vì sao thị trường bất động sản lúc thì quá “nóng”, lúc lại quá “lạnh”? Làm thế nào để ổn định và phát triển thị trường quan trọng này? Đó là chủ đề buổi tọa đàm do Tuổi Trẻ Cuối Tuần tổ chức ngày 26-11 với sự tham gia của các nhà quản lý, các chuyên gia, nhà đầu tư bất động sản.

Nhiều tháng qua giá nhà đất đã sụt giảm kỷ lục, nhiều dự án giảm trung bình 20-40%, có dự án sụt giảm tới 60%. Điều quan trọng là thị trường bất động sản hiện nay không có giao dịch, không thể thanh khoản. Nhiều chuyên gia còn cho biết hiện nay giá nhà đất vẫn chưa phải là “đáy”, dự kiến đến quý 3-2009 mức “băng” của thị trường sẽ còn khủng khiếp hơn và sẽ có hàng loạt dự án bị phá sản.

Đóng băng & rối loạn: vì sao?



Ông Đặng Đức Thành, giám đốc Công ty cổ phần Căn Nhà Mơ Ước, cho rằng: “Tới thời điểm tháng 3-2008, người ta vẫn còn đổ xô mua bán nhà đất, nhưng kể từ đó đến nay thị trường bất động sản đã không có giao dịch, chính xác là bị đóng băng. Cùng với việc đóng băng này, giá nhà đất đã sụt giảm với một tốc độ nhanh không kém tốc độ tăng giá trong cơn sốt”. Điều đáng quan tâm, theo ông Thành, là tình trạng thị trường không thể thanh khoản. Trong khi nhu cầu về nhà ở của người dân là có thật và nhu cầu này rất lớn nhưng nhà đất lại không mua bán được do cung cầu không gặp nhau. Người có thu nhập trung bình thường tìm những căn nhà có giá từ 600 triệu – 1 tỉ đồng/căn trong khi thị trường lại ê hề các căn hộ với giá 2.000-3.000 USD/m2, những siêu biệt thự hàng triệu đôla.

Lý giải nguyên nhân vì sao các nhà đầu tư đổ dồn vào làm dự án căn hộ cao cấp thời gian qua, ông Nguyễn Văn Đực – phó giám đốc Công ty TNHH địa ốc Đất Lành – cho rằng đó là do thủ tục xin phép làm được một dự án quá dài, có khi 2-5 năm mới xong một dự án. Chủ đầu tư đã bỏ nhiều tiền vào dự án cho nên tâm lý đầu tư vào những căn hộ có giá trị cao để thu lợi nhanh hơn cũng là điều dễ hiểu.

Trong khi đó, nhu cầu đối với các sản phẩm căn hộ cao cấp không nhiều, người dân mua đi bán lại do việc mua căn hộ theo phương thức góp vốn (không phải bỏ vốn toàn bộ khi mua nhà mà chỉ góp một phần) sau đó bán lại hưởng chênh lệch cao. Nhu cầu thật sự của đại đa số người dân lại bị bỏ rơi vì thiếu những sản phẩm cấp thấp. Sự phát triển theo kiểu “hình thang ngược” là mầm mống của khủng hoảng và do vậy đã bị đổ sụp khi chính sách tiền tệ bị thắt chặt.

Theo nhiều chuyên gia, nguyên nhân khiến thị trường bất động sản chựng lại là do sự “thắt” quá chặt của chính sách tiền tệ. Theo ông Đực, đáng lẽ trước sự “quá nóng” của thị trường nhà đất, Nhà nước phải “xì” bong bóng một cách từ từ chứ không nên “thắng” quá đột ngột như vừa qua.

Theo ông Dương Tuấn Tú – giám đốc Công ty TM-XD-KD nhà Anh Tuấn, thị trường bất động sản của nước ra là thị trường tự phát, luôn thăng trầm theo các chính sách của Nhà nước. Vấn đề quản lý của Nhà nước đối với thị trường này rất quan trọng nhưng vừa qua việc quản lý đối với thị trường này khiến thị trường lúc thì quá nóng, lúc lại quá lạnh.

Sở dĩ thời điểm năm 2007 có tình trạng nhà nhà đầu tư vào bất động sản bởi lúc đó tiền nhàn rỗi trong xã hội nhiều, trong khi lãi suất gửi ngân hàng thấp. Còn thời gian vừa qua, lãi suất ngân hàng tăng quá cao, lãi suất tiền gửi mà các ngân hàng huy động có lúc hơn 18%/năm, giá đất hạ nên có tình trạng người dân dồn tiền gửi ngân hàng. Lãi suất cho vay của các ngân hàng có lúc lên tới hơn 20%/năm thì hiếm có ngành kinh doanh nào đạt mức lợi nhuận như vậy. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thiếu vốn, phải vay nợ ngân hàng để triển khai dự án càng gặp khó khăn hơn.

Ông Tú làm phép tính: một doanh nghiệp vay 100 tỉ đồng, mỗi tháng phải trả lãi 1,7 tỉ đồng, “trong khi thị trường sụt giảm mạnh thì làm sao chịu nổi”. Ông dự báo thị trường bất động sản sẽ còn đóng băng nặng hơn vào năm 2009 và đến cuối quý 2-2009 có thể sẽ có hàng loạt doanh nghiệp bất động sản bị phá sản do không thể trả lãi, bị xiết nợ tài sản.

Tìm cách giải cứu

Ông Đực cho rằng nên cải tiến quy trình thủ tục hiện nay theo tiêu chí “luật mở mà kín”. Theo đó, cho phép chủ đầu tư dự án tiến hành khởi công khi đã được duyệt quy hoạch 1/500, các thủ tục khác sẽ bổ sung song song với quá trình làm dự án. Ông Đực cũng đề xuất nên cho chủ đầu tư sang nhượng dự án khi đầu tư xong cơ sở hạ tầng, không đợi đến khi bồi thường và thực hiện xong các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. Lý do là trong tình hình hiện nay có không ít nhà đầu tư “sa lầy” vào nhiều dự án muốn bán một vài dự án để cứu những dự án còn lại.

Bà Nguyễn Thị Cẩm Vân (trưởng phòng kế hoạch, Sở Tài nguyên – môi trường TP.HCM) khẳng định việc chuyển nhượng dự án để tập trung cho một dự án khác là nhu cầu chính đáng của nhà đầu tư. Bà góp ý: để đẩy mạnh việc đầu tư xây dựng trong bối cảnh hiện nay, ngoài vốn vay ngân hàng, nhà đầu tư còn có thể huy động vốn từ trong dân, cụ thể là mạnh dạn đề xuất được huy động vốn khi chủ đầu tư bồi thường xong cho dân chứ không phải đợi đến lúc làm xong phần móng như quy định hiện nay.

Ngoài ra, việc đóng tiền sử dụng đất cũng phải xem xét cho nhà đầu tư trả chậm để “thoát qua giai đoạn hiện nay”. Bà Vân cũng đồng ý phải cải cách mạnh hơn nữa thủ tục hành chính. “Trong giai đoạn hiện nay việc cải tiến thủ tục là việc làm cấp bách. Thời gian qua việc phê duyệt dự án, cấp giấy chứng nhận đầu tư, bồi thường, giao đất còn nhiều công đoạn lắt nhắt, không cần thiết. Bộ Tài nguyên – môi trường đã ghi nhận và hứa đưa vào nội dung sửa đổi Luật đất đai năm 2009” – bà Vân nói.

Ông Dương Tuấn Tú tâm tư: “Chính phủ phải có chính sách hỗ trợ, tác động để thị trường sôi động trở lại bằng cách giảm lãi suất và nới rộng cơ chế để doanh nghiệp tiếp cận được vốn”.

Trưởng phòng tổng hợp Ngân hàng Nhà nước VN tại TP.HCM Nguyễn Văn Dũng cho biết ngân hàng vẫn đang nỗ lực cho vay nhằm tạo cung và cầu cho thị trường. Cụ thể sẽ hỗ trợ vốn vay đối với những dự án khả thi. Ông Dũng nói thống đốc Ngân hàng Nhà nước đã được báo cáo về 151 dự án không khả thi của TP.HCM. Ngân hàng Nhà nước cũng cho phép ngân hàng thương mại sử dụng tối đa 40% vốn ngân hàng để cho vay trung – dài hạn (trước đây là 20%). Ngoài ra, về cầu, ngân hàng cũng tiếp tục cho khách hàng có nhu cầu vay.

Ông Nguyễn Ngọc Thạch – phó giám đốc Quỹ phát triển nhà ở TP.HCM – cho rằng để người có thu nhập thấp có thể mua nhà thì Nhà nước và ngân hàng phải có chính sách hỗ trợ lãi vay cho người lao động khi mua nhà theo hướng giảm thuế cho ngân hàng để ngân hàng giảm lãi vay cho người lao động. Ngoài ra, nếu có nguồn vốn từ ngân sách thì có thể mở rộng đối tượng cho vay tạo lập nhà ở như mô hình của quỹ phát triển nhà ở hiện nay; nếu nguồn vốn ngân sách hạn chế thì có thể hỗ trợ một phần lãi vay cho người lao động.

Bà TẠ THỊ NGỌC THẢO (giám đốc Công ty TTNT) – Chuyển hướng



Nhiều chuyên gia lại có cái nhìn khác khi cho rằng bất động sản đóng băng và giảm giá hiện nay mang ý nghĩa tích cực là kéo nhà đất về gần với giá trị thực, tạo cơ hội cho người có thu nhập khá, thu nhập trung bình mua được nhà.

Theo bà Đỗ Thị Loan – tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, sắp tới thị trường bất động sản không sụp đổ mà có sự liên kết, sáp nhập với nhau của những nhà đầu tư. Nhiều ý kiến khác cũng nhận định trước tình hình thị trường hiện nay, các doanh nghiệp sẽ có cơ hội điều chỉnh phương thức kinh doanh, loại khỏi thị trường những doanh nghiệp không có vốn, không chuyên nghiệp, làm ăn theo kiểu “chụp giựt”. Giá nhà đất, giá vật liệu xây dựng giảm cũng đang là cơ hội tốt cho các chủ đầu tư triển khai, hoàn thành tốt các dự án.

Thị trường bất động sản ngừng giao dịch kéo theo nhiều thị trường khác như vật liệu xây dựng, thiết kế, trang trí nội thất, việc làm lao đao theo, nền kinh tế cũng sẽ bị ảnh hưởng nhiều. Nhà nước cần có giải pháp để cứu thị trường bất động sản, cũng là cứu nhiều ngành nghề khác.

Ông NGUYỄN VĂN DŨNG (trưởng phòng tổng hợp Ngân hàng Nhà nước tại TP.HCM) – 52.000 tỉ đồng đang đổ vào đầu tư bất động sản

Trên địa bàn TP.HCM hiện có hơn 150 dự án, với tổng số vốn đầu tư trên 52.000 tỉ đồng, ngân hàng đã cam kết cho vay hơn 14.500 tỉ. Hiện nay đã giải ngân được 9.500 tỉ, còn 5.000 tỉ chưa giải ngân được do tiến độ triển khai dự án chậm.

Vừa rồi, Ngân hàng Nhà nước cũng đã có chỉ đạo cho phép các ngân hàng tiếp tục cho vay đối với các dự án nhà đất. Các ngân hàng được sử dụng tối đa 40% vốn ngân hàng để cho vay trung – dài hạn đối với các dự án này.

Bà ĐỖ THỊ LOAN (tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản TP.HCM) – Nhiều doanh nghiệp phải “đút lót” để được nâng tỉ lệ xây dựng!

Tình trạng chủ đầu tư đưa ra giá sản phẩm nhà đất cao cũng một phần do việc hạn chế tỉ lệ xây dựng trong quy hoạch. Giá đất cao, hệ số xây dựng lại thấp thì làm sao giá thành sản phẩm không cao?

Việc quy hoạch phát triển đô thị, quy định tỉ lệ xây dựng của Sở Quy hoạch – kiến trúc hiện nay không phù hợp. Hiện nay TP.HCM đang có tình trạng san lấp để làm dự án rất tràn lan, phát triển đô thị theo kiểu dàn hàng ngang, mà dự án nào cũng có tỉ lệ xây dựng thấp, chỉ tiêu sử dụng đất chỉ 20-30%. Tại sao chúng ta không nghĩ đến chuyện ưu tiên phát triển đô thị theo chiều cao? Việc cho phép xây dựng cao tầng sẽ đem lại hiệu quả kinh tế hơn nhiều cho dự án.

Đang có tiêu cực trong việc phê duyệt về tỉ lệ xây dựng. Chính tôi đã chứng kiến nhiều lần các doanh nghiệp điện thoại cho đường dây nào đó, cho chuyên viên của sở ngành với thỏa thuận sẵn sàng chi hàng chục ngàn đôla để được nâng tỉ lệ xây dựng của dự án. Có tình trạng doanh nghiệp bị ép phải xì tiền ra để được duyệt dự án nhanh, với tỉ lệ xây dựng cao. Nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn về tài chính, thiếu tiền để trả lương cho nhân công nhưng tiền đút lót vẫn phải chi đủ. Thậm chí có doanh nghiệp đề nghị chi tới 10.000 USD chỉ với mục đích cho chuyên viên mau chóng trình văn bản để lãnh đạo sở ngành ký duyệt nhưng chuyên viên này không thèm nhìn tới vì chê ít.


Nhà đầu tư phải tỉnh ngộ

Trao đổi với TTCT, ông Lê Hoàng Châu – chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM – cho rằng trước đây ai cũng có thể kinh doanh bất động sản do dễ kiếm chênh lệch, lợi nhuận từ việc mua đi bán lại, nhà đầu tư cứ chắc kinh doanh bất động sản là có lời, còn ngân hàng sẵn sàng góp tay để cung cấp tín dụng cho nhà đầu tư. Thế nhưng, các nhà đầu tư chưa khảo sát nhu cầu thật nên cứ phân lô bán nền, cứ xây dựng căn hộ cao cấp… làm cho nguồn cung vượt cầu, trong khi chưa chú ý đến chất lượng quy hoạch dự án, mà lẽ ra quy hoạch dự án phải tương xứng giữa căn hộ với các công trình công cộng phục vụ cộng đồng dân cư như công viên, trường học, bệnh viện…

* Công tác quy hoạch đô thị yếu kém đã dẫn đến kết cục là hàng loạt khu dân cư mới hình thành theo kiểu manh mún, lẻ mẻ, không kết nối được hệ thống hạ tầng, không những kéo giảm chất lượng sống của cư dân, làm giảm chất lượng sản phẩm của thị trường bất động sản mà còn phá vỡ bộ mặt đô thị?

– Theo thống kê của Sở Tài nguyên – môi trường, các dự án nhà ở manh mún chiếm tỉ lệ rất lớn. Không ít nhà đầu tư bồi thường tới đâu làm dự án tới đó, rất nhiều dự án có quy mô dưới 5ha, thậm chí có dự án nhà ở mà chỉ vỏn vẹn vài ngàn mét vuông nên kết nối hạ tầng không đồng bộ, nhiều dự án gần kề nhau nhưng không làm sao kết nối được đường giao thông, cấp nước, thoát nước…

Nghị định 02 của Bộ Xây dựng đã quy định khu đô thị mới phải có quy mô tối thiểu 50ha. Theo tôi, dự án nhà ở phải có quy mô 10ha trở lên thì mới đẹp và có thể kết nối đồng bộ với các dự án khác được. Có thể trong giai đoạn khó khăn, nhà đầu tư “liệu cơm gắp mắm”, có bao nhiêu làm bấy nhiêu nên mới xảy ra tình trạng có quá nhiều dự án nhỏ lẻ, mà nghị định 02 cũng chỉ mới ban hành năm 2005. Trước đây có nhiều dự án sau khi hoàn thành, người dân không chấp nhận, rồi lưỡng lự không mua, cộng với tình hình khủng hoảng tài chính khiến thị trường ngày càng ế ẩm, ảm đạm.

Theo tôi, bây giờ nếu một nhà đầu tư không đủ lực, làm không nổi thì có thể hợp tác 3-4 nhà cùng tham gia, làm như vậy bộ mặt đô thị sẽ khác hơn.

* Việc bỏ qua phân khúc thị trường khá quan trọng là người thu nhập trung bình và người thu nhập thấp là sai lầm của các nhà đầu tư. Theo ông, đến lúc này các nhà đầu tư đã… tỉnh ngộ chưa?

– Theo tôi, nhiều nhà đầu tư đã nhận ra được điều này nên không ít doanh nghiệp bắt đầu đầu tư các dự án dành cho người có thu nhập trung bình như Công ty Nam Long, Công ty Đất Lành, Công ty Him Lam… với quy mô trên 50ha, có giá bán mỗi căn chỉ vài trăm triệu đồng. * Sau cơn mưa trời lại sáng, còn sau “cơn bất động” này, thị trường bất động sản sẽ như thế nào, theo ông?

– Vẫn rất khó khăn. Nếu như năm 2007 chúng tôi nhận định thị trường bất động sản gồm 3 giảm (sức mua, giao dịch, giá) và 3 dang dở (đền bù, công trình, dự án) thì vào thời điểm này tình trạng “3 giảm, 3 dang dở” vẫn còn y nguyên.

* Vậy cần “cú hích” nào để thị trường này hoạt động trở lại một cách lành mạnh, thưa ông?

– Biện pháp kích cầu quan trọng nhất vẫn là nhà đầu tư phải tiếp cận được với nguồn vốn. Nhà nước đã ba lần giảm lãi suất cho vay, cơ bản đó là tín hiệu tốt nhưng doanh nghiệp bất động sản còn muốn lãi suất giảm nữa cho bằng với con số trước khi lạm phát là 8,7% (hiện nay là 12%). Tất nhiên ai cũng hiểu muốn giảm nữa thì phải có lộ trình khi nền kinh tế có đủ điều kiện để kích thích đầu tư và nhà đầu tư phải có khả năng thanh toán nợ (hiện nay nhiều nhà đầu tư trong tình trạng mòn mỏi về lực nên ít ai có điều kiện), dự án có thể triển khai được…

Nhà nước là khách hàng lớn nhất trên thị trường bất động sản, đặc biệt trong công tác tái định cư, giải quyết nhà cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội. Nhà nước có thể đặt hàng thông qua đấu thầu, đấu giá đất… tạo kích cầu. Vừa qua Chính phủ đã đưa ra các chính sách kích cầu thông qua việc tập trung nguồn lực cho ngành xây dựng và bất động sản.

Sắp tới, theo chúng tôi, Chính phủ nên sớm hình thành quỹ tín dụng hỗ trợ các ngân hàng để cơ cấu lại nợ và để các ngân hàng không rơi vào tình trạng nợ xấu, có chính sách tín dụng đối với nhà phát triển – tức người làm từ đất thô lên đất có hạ tầng, kiến nghị điều chỉnh lại Luật nhà ở và các nghị định liên quan cho phép xây dựng căn hộ thương mại tối thiểu 20m2 (hiện nay quy định tối thiểu 45m2) để đáp ứng nhu cầu cho hộ độc thân hoặc ít người đi đôi với biện pháp chống “ổ chuột hóa”. Cải cách hành chính là một trong những “nút cổ chai” cần phải tháo nhanh. Đối với các doanh nghiệp, nên xem xét điều chỉnh hạ giá bán để có thể tiếp cận được nhu cầu của người tiêu dùng, đồng thời nên ngồi lại với khách hàng để giải quyết nhanh những dự án dang dở.

ĐOAN TRANG – CHI MAI – CHÍ Q
theo Tuoitre.com.vn