Cần phải sớm xây dựng gói giải pháp kích hoạt thị trường bất động sản (BĐS) để tạo sức bật cho nền kinh tế, tạo công ăn việc làm và giải quyết nhà ở cho người dân. Gói giải pháp đó nên bắt đầu từ tiền tệ. Đó là ý kiến của PGS.TS Trần Hoàng Ngân (Đại học Kinh tế TP.HCM). Ông nói:

– Khi thắt chặt tiền tệ thì BĐS cũng đứng lại. Ngay cả nhu cầu thực về nhà ở của người dân cũng bị triệt tiêu vì lãi suất (LS) quá cao. Giá nhà đất đã giảm, người ta muốn mua nhưng khi gõ cửa ngân hàng (NH) thì LS xoay quanh 20%/năm. Ai dám vay NH để mua nhà ở khi sau năm năm tiền lãi bằng tiền vốn vay. Hơn nữa, NH không còn nhiều vốn trung – dài hạn để cho vay trả góp.

NH Nhà nước đang thực hiện giảm LS và cần thêm thời gian. Nếu tình hình tốt hơn, NH Nhà nước giảm dự trữ bắt buộc, giúp NH có thêm vốn để cho vay mua BĐS. Từ đó sẽ hỗ trợ ngược trở lại để các nhà đầu tư (NĐT) khởi động lại dự án, nhất là các dự án đang triển khai dở dang. Khi đó sẽ giải quyết được nhu cầu của ba bên: NĐT BĐS, người có nhu cầu và người trung gian hỗ trợ vốn cho NĐT BĐS.


* Nhưng trần LS 19,5%/năm là vẫn cao và các NH chưa thể cho vay vì các doanh nghiệp BĐS còn nợ cũ…

– Trong tháng 10-2008, NH Nhà nước đã đưa ra bốn quyết định nhằm giảm LS cho vay và bơm thêm vốn cho thị trường. Nó giải quyết hai vấn đề mà nền kinh tế đang đòi hỏi. Thứ nhất, hỗ trợ về LS để tạo tinh thần mới cho NĐT sau một thời gian “thắt lưng buộc bụng”. Thứ hai, tạo sức bật mới cho NĐT tài chính. Nếu chỉ số giá tiêu dùng diễn biến như ba tháng qua thì LS còn giảm thêm. Đó là tín hiệu để NH cấu trúc lại nguồn vốn huy động, trong đó tăng nguồn vốn trung và dài hạn để bơm cho những dự án BĐS.

Khi NH Nhà nước trả lại 20.300 tỉ đồng tín phiếu bắt buộc, đồng thời hạ luôn LS tái cấp vốn, tái chiết khấu, có nghĩa NH Nhà nước đã hỗ trợ nguồn vốn để các NH có thể tạo tiền theo chức năng của nó. Với hệ số nhân tiền tệ thì nguồn có thêm như vậy từ 50.000-60.000 tỉ đồng để tiếp tục bơm cho nền kinh tế. Các doanh nghiệp có thể nuôi trở lại các dự án trước đây bị đình đốn. Trước đây LS 21%/năm không còn khả năng sinh lời, nay LS dưới 18%/năm và tiếp tục xuống nữa thì các dự án này đã có thể trở lại tiếp cận vốn NH.

* Doanh nghiệp BĐS cũng rất cần huy động vốn từ thị trường chứng khoán. Từ kinh nghiệm của Mỹ, cũng có lo ngại những rủi ro khi để doanh nghiệp BĐS huy động vốn qua chứng khoán?

– Vốn cho BĐS phải trông vào thị trường chứng khoán là đúng. Các nước cũng làm thế nhưng họ đã thiếu giám sát dẫn đến rủi ro. Thực tế thị trường tài chính luôn là bà đỡ cho sự phát triển nền kinh tế, trong đó có BĐS. Vì vậy, thị trường BĐS phải gắn với chứng khoán. Tại VN, cũng đã có những doanh nghiệp niêm yết chứng khoán và NĐT mua cổ phiếu là để doanh nghiệp có vốn đầu tư cho các dự án. Vấn đề là phải rút kinh nghiệm, giám sát chặt, đừng để xảy ra bong bóng BĐS.

* Vì sao lúc này cần phải kích hoạt lại thị trường BĐS?

– Các vấn đề về kinh tế vĩ mô đã ổn định, cần xốc lại hoạt động sản xuất kinh doanh. Thị trường BĐS đóng góp nhiều cho tăng trưởng kinh tế. Chúng ta đã có sai lầm khi để BĐS sốt cao rồi lại đẩy nó vào cảnh đóng băng. Hậu quả là đang tồn tại nhiều sản phẩm dở dang, đất bỏ hoang. Hiệu quả kinh tế vốn đã thấp lại thấp thêm do đầu tư dở dang, lãng phí rất lớn. Khởi động lại được thị trường BĐS sẽ góp phần nâng cao hiệu quả trong sử dụng vốn của xã hội, thêm việc làm. Đặc biệt là tạo đầu ra cho nhiều ngành sản xuất khác như ximăng, sắt thép…

Chưa hết, nếu BĐS đóng băng, NH cũng đóng cánh cửa lại với sản xuất kinh doanh. Vì một trong những điều kiện để xét cho vay là tài sản thế chấp, trong đó có BĐS. Giá BĐS xuống, khó bán thì họ sẽ phải cho vay ít đi. Khả năng cung ứng vốn cho các ngành sản xuất khác dựa trên thế chấp bằng BĐS cũng khó khăn. Khi thị trường BĐS bình ổn trở lại thì nó sẽ là dầu bôi trơn cho nền kinh tế phát triển nhanh.


* Theo ông, LS bao nhiêu thì có thể khai thông tín dụng BĐS?

– LS cho vay phải theo thị trường, điều chỉnh 6 hoặc 12 tháng/lần. Với đà suy thoái của kinh tế thế giới và việc kiểm soát nền kinh tế ngày càng hiệu quả thì chỉ số lạm phát của VN trong năm 2009 sẽ không vượt quá 12%. Mức Chính phủ dự kiến là 15%. Như vậy trong năm 2009, LS cho vay chỉ 12-15% là khả thi. Xu hướng giảm LS là rõ ràng, các NĐT BĐS có cơ hội nhìn về tương lai để đầu tư.

* Nhưng thực tế vốn NH vẫn chưa ra được thị trường BĐS?

– Đầu tư BĐS có hai nguồn để cung ứng: nhu cầu mua nhà để ở và văn phòng cho thuê hoặc nhà cho thuê để ở. Các NH và NĐT BĐS phải biết phân khúc nhằm tránh đầu tư dàn trải. Lúc này nên tập trung cho nhu cầu nhà ở. NH vừa bơm cho NĐT BĐS nhưng vừa bơm vốn cho người dân vay mua nhà ở, kéo thị trường BĐS ở phân khúc này khôi phục nhanh. Khi vốn mạnh rồi mới lan tỏa đến dạng cho thuê văn phòng. Những dự án đầu tư văn phòng cho thuê thường sử dụng vốn từ chứng khoán để đầu tư, ít dùng vốn NH. Khi LS giảm thì thị trường chứng khoán hồi phục và chính thị trường chứng khoán là nơi hỗ trợ vốn cho thị trường BĐS.


* Cho vay thế chấp BĐS, rủi ro đến đâu?

Trường hợp khách vay để sản xuất kinh doanh, thế chấp bằng BĐS: BĐS chỉ là một trong những điều kiện để NH xét cho vay, quan trọng là hiệu quả sản xuất kinh doanh. Trường hợp này có đến hai đảm bảo nên có độ an toàn cao: BĐS thế chấp và hiệu quả dự án.

Trường hợp khách hàng vay để đầu tư vào BĐS thế chấp bằng BĐS khác. Như vậy có hai BĐS để thế chấp cho một khoản vay. Nếu BĐS giảm giá 50% thì NH vẫn an toàn, trừ trường hợp thị trường đóng băng, thanh khoản kém. Nếu điều đó xảy ra thì tạo thanh khoản cho các NH là vai trò của NH Nhà nước.

Trường hợp vay đầu tư vào BĐS thế chấp bằng chính BĐS đầu tư: có rủi ro nhưng điều kiện để cho vay vô cùng khắt khe, phụ thuộc vào thu nhập của khách hàng. Khi kinh tế suy thoái, BĐS giảm giá thì trường hợp này mới bị ảnh hưởng.

Như vậy, cả ba trường hợp cho thấy NH không có rủi ro lớn trong cho vay thế chấp bằng BĐS.

PGS.TS Trần Hoàng Ngân


theo Tuổi Trẻ