Bất động sản trong tháng 4 tiếp tục duy trì sự tăng giá, dù biên độ không còn cao như trong tháng 2 và tháng 3. Nhưng điều quan trọng là dòng tiền đổ vào bất động sản đang có sự chậm lại.

Theo Tạp chí Thị trường Giá cả bất động sản & tài sản, chỉ số giá ULPI-Land tháng 4 đạt 20,69 điểm, tăng 0,58 điểm, tương ứng với 2,85% đối với đất nền, nhà riêng lẻ. Với căn hộ chung cư, chỉ số giá ULPI-Apartment đạt 27,07 điểm, tăng nhẹ 0,28 điểm, tương ứng 1,04%. Nhưng đặc biệt chỉ số tăng giá có điều chỉnh giảm trong tuần cuối cùng. Nếu kết hợp thêm dấu hiệu giảm biên độ tăng giả của tháng 4, đặc biệt là tuần cuối tháng 4 so với những tháng trước có thể thấy dòng tiền đổ vào bất động sản trong tháng 4 đã có sự chậm lại. Theo các chuyên gia, nguyên nhân có thể trong tháng 4 thị trường chứng khoán tăng giá mạnh và khối lượng giao dịch bùng nổ nên đã hút một phần vốn của những nhà đầu tư cơ hội. Về lý thuyết thì hai thị trường này cùng song hành phát triển trong dài hạn nhưng trong ngắn thì lại có sự so le đáng kể, ngoài ra, bất động sản luôn có biên độ tăng trưởng thấp hơn nhưng ổn định hơn.

Tuy nhiên, các nhà kinh tế đều dự đoán, dòng vốn này có thể trở lại thị trường bất động sản nếu chứng khoán không còn tăng nóng và khi nhà đầu tư trên thị trường chứng khoán chốt lãi vào bất động sản. Trong khi đó các điều kiện kinh tế vĩ mô vẫn không ổn định, sự can thiệp mạnh mẽ của chính phủ nhiều nước khiến kinh tế có vẻ khởi sắc nhưng cũng khiến người ta lo ngại về sự phát triển chưa bền vững khiến cho thị trường chứng khoán hiện vẫn là cái bẫy đối với nhiều người.


Hướng đi của thị trường

Thực ra, đến nay còn quá sớm để đưa ra ra nhận định đường đi có thuận hay không của thị trường bất động sản trong thời gian còn lại của năm 2009. Tuy nhiên có một điều chắc chắn rằng, thị trường Việt Nam vẫn cần một nguồn cung bất động sản rất lớn. Theo dự báo của Bộ Xây dựng, đến 2015 dân số đô thị khoảng 35 triệu người, chiếm tỷ lệ 38% tổng dân số toàn quốc. Nếu diện tích bình quân phấn đấu đạt 15m2/người thì nhu cầu nhà ở tại các đô thị là 525 triệu m2. Và như vậy, trong vòng 7 năm tới cần xây dựng 216 triệu m2 nhà ở, bình quân mỗi năm cần phát triển trên 30 triệu m2, tương đương lượng vốn cần đầu tư khoảng 562 nghìn tỷ mỗi năm (chưa kể hạ tầng kỹ thuật và xã hội). Đó là chưa kể quỹ nhà ở tại các đô thị trước đây có chất lượng và tiện nghi chưa đáp ứng nhu cầu sống hiện đại, đòi hỏi phải cải tạo, cũng tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở.

Những dự án cải tạo hạ tầng đô thị như mở rộng giao thông, xây dựng hạ tầng xã hội… cũng đòi hỏi lượng nhà ở dành cho công tác di dời, giải phóng mặt bằng, tái định cư…, tạo áp lực tăng thêm nhu cầu cho thị trường BĐS.

Nhu cầu về nhà ở cho công nhân khu công nghiệp (KCN) cũng gia tăng. Dự báo đến năm 2020 cần 161ha đất để xây dựng KCN và cụm công nghiệp. Nếu dự kiến giá BĐS chiếm 20% tổng đầu tư cho phát triển công nghiệp thì giai đoạn 2009-2010 cần đến 62.325 tỷ đồng; giai đoạn 2010-2015 cần 462.281 tỷ đồng; giai đoạn 2016- 2020 cần 684.055 tỷ đồng. Chỉ riêng Hà Nội và TP.HCM, với trên 49.000 DN vừa và nhỏ thì nhu cầu nhà xưởng cũng cần đến gần 15 triệu m2, nhưng hiện mới chỉ đáp ứng được trên 4 triệu m2, còn thiếu gần 10 triệu m2 nhà xưởng.

Đô thị hóa tăng nhanh, BĐS thương mại dịch vụ (chợ đầu mối, chợ bán buôn, bán lẻ, trung tâm thương mại, siêu thị… cũng sẽ cần một nguồn cung rất lớn. Theo Bộ Công Thương, dự báo nhu cầu đất xây chợ từ 2006 – 2020 là 1.228,2ha, với vốn đầu tư cần trên 15.000 tỷ đồng; riêng hai năm 2009 – 2010 cần 209,2ha, vốn đầu tư khoảng 2.515,6 tỷ đồng.

Theo tính toán của các chuyên gia độc lập thì đây sẽ là cơ hội để thị trường bất động sản phục hồi và phát triển.

Ở thời điểm này, vấn đề tài chính cũng đang được nới lỏng dần. Các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân đang được sự đồng thuận và hỗ trợ của Chính phủ. Các dự án nhà ở khác cũng được sự hậu thuẫn từ phía ngân hàng. Hầu hết các dự án đã và đang giảm giá bán căn hộ đều có ngân hàng cam kết hỗ trợ các khoản vay lên đến 70% giá trị căn hộ trong khoảng thời gian 15 – 20 năm, cộng với điều kiện vay khá thoáng. Điều này tác động không nhỏ đến giao dịch của thị trường bất động sản trong thời gian vừa qua. Tuy nhiên, các nhà phân tích cũng cho rằng, điều quan trọng quyết định thành công của một dự án bây giờ chính là việc các chủ đầu tư phải thấu hiểu đặc tính của từng phân khúc thị trường để cho chính sách đầu tư và giá cả hợp lý.

Và cuối cùng, tính thanh khoản của bất động sản bắt đầu tốt hơn khiến cả người bán, mua và cả chủ đầu tư đều hưng phấn. Đó cũng là một dấu hiệu tốt cho thấy thị trường đã bắt đầu thời kỳ tan băng. Nhưng vai trò rất quan trọng của quản lý Nhà nước lúc này là làm sao để thị trường đừng đi lệch hướng.

Lê Hùng
theo Diaocnoline