Sau một thời gian rút lui, giới đầu cơ đã quay lại thị trường và làm cho giá nhà đất tại một số khu vực của Hà Nội “nóng” lên.

Giá đất dự án thuộc khu vực Văn Phú, Văn Khê, Dương Nội và Vân Canh thuộc thành phố Hà Đông và huyện Hoài Đức gần đây đây đang “nóng” lên. Đất nhà liền kề ở Văn Khê vào lúc thị trường trầm lắng đã giảm từ mức đỉnh điểm 23 – 25 triệu đồng/m2 xuống còn 15 – 17 triệu đồng/m2. Nay tại đây, giá đất lại leo lên mức 25 – 27 triệu đồng/m2. Thậm chí, đất biệt thự được rao bán với giá 35 – 37 triệu đồng/m2.

Dự án kế bên là Khu đô thị Dương Nội cũng là tâm điểm của thị trường. Ở đây, vào lúc thị trường còn nguội lạnh thì chủ đầu tư là Tập đoàn Nam Cường thông báo tăng giá 5 – 20% từ 1-3-2009. Nhưng nay, chỉ sau 2 tháng, chủ đầu tư đã tạm dừng bán hàng và tăng giá thêm 20% đối với mọi loại đất từ 1-5-2009.

Giá đất nhà liền kề khu A của Khu đô thị Lê Trọng Tấn cũng tăng nhanh chóng từ 16 – 17 triệu đồng/m2 lên trên 20 triệu đồng/m2. Người mua cũng đang lùng sục đất tại một số dự án khác ở huyện Hoài Đức, Đan Phượng và thành phố Hà Đông.   

Thực tế, giao dịch trên toàn thị trường trong thời gian qua đã tăng lên so với những tháng trước đây, nhưng chỉ tập trung ở một số dự án và một số khu vực. Giao dịch tại các dự án căn hộ tại khu vực Hà Nội cũ vẫn trầm lắng do giới đầu cơ không còn chú trọng nhiều đến phân khúc này. Các dự án căn hộ cao cấp có giá trên 2.000USD/m2 như Sky City Towers và Mipec Tower cũng không dễ thu hút khách hàng.

Ông Phạm Thanh Hưng – Phó tổng giám đốc Công ty bất động sản Century Group, nhận xét, xu hướng tăng giá chủ yếu diễn ra ở những dự án đất nền trên địa bàn Hà Tây cũ, đặc biệt là ở những nơi có hạ tầng cơ sở đang được cải thiện nhanh chóng.

Chẳng hạn như, việc hoàn thành đoạn đường Lê Văn Lương kéo dài trên địa bàn Hà Tây cũ và khởi công tiếp đoạn còn lại trên địa bàn quận Thanh Xuân và huyện Từ Liêm với mục tiêu thông toàn bộ tuyến 7,8km vào cuối năm 2010 là một lực đẩy quan trọng đối với giá nhà đất tại các dự án dọc tuyến đường như Trung Văn, Văn Khê, Dương Nội và Lê Trọng Tấn.

Tương tự, việc Cienco 5 khởi công đoạn đường Hoàng Quốc Việt kéo dài với chiều dài 3,7km trên địa bàn huyện Đan Phượng cũng làm cho giao dịch và giá đất biệt thự và nhà liền kề tại khu nhà ở Tân Lập tăng vọt.

Xu hướng tăng giá và số lượng giao dịch hiện cũng đang diễn ra ở những dự án có giá bán còn ở mức thấp. Điển hình là Khu đô thị Vân Canh của Công ty cổ phần Đầu tư An Lạc, Khu đô thị Vân Canh của Tổng công ty nhà và phát triển đô thị Hà Nội (HUD) và Khu đô thị Vườn Cam của Công ty cổ phần Vinapol tại xã Vân Canh, huyện Hoài Đức.

Nhà đầu tư đang quan tâm tới các dự án trên do giá đất vẫn còn đứng ở mức thấp so với khu vực lân cận như An Khánh, Mỹ Đình. Tại đó, giá đất nền biệt thự và liền kề chỉ dao động trong khoảng 10 – 12 triệu đồng/m2 nên dễ có khả năng tăng giá hơn những dự án căn hộ có giá trên 20 triệu đồng/m2.

Ông Phan Xuân Cần, Giám đốc Công ty tư vấn đầu tư Tiger Invest nhận định, do hạ tầng ở Vân Canh vẫn chưa phát triển nên giá còn rẻ. Nhưng khi các dự án đường nội bộ của khu vực được xây dựng xong thì khả năng giá đất tăng lên là không khó vì nếu có tăng đến 15 triệu đồng/m2 thì vẫn còn rẻ hơn những dự án như Văn Khê, Dương Nội hay Nam An Khánh.

Chính một số chủ đầu tư và giới cò đất cũng đã và đang tạo ra những cơn sốt cục bộ tại một số dự án nhà đất trên địa bàn Hà Tây cũ. Lợi dụng tình trạng rất nhiều dự án đã dừng triển khai xây dựng, một số chủ đầu tư đã “găm” hàng không bán và rục rịch tăng giá. Giới cò đất cũng nhanh chóng chớp cơ hội tăng giá theo, khiến cho giá nhà đất tại một số dự án tăng liên tục.

Theo ông Cần, nếu nhìn vào thực tế giao dịch thì có thể thấy giới đầu cơ đã quay lại thị trường sau một thời gian dài rút lui, bởi theo ông, những người có nhu cầu ở thực sự thường rất thận trọng trong giao dịch do phải cân nhắc kỹ lưỡng hướng nhà, hợp đồng mua bán, tiến độ xây dựng và khả năng tài chính. Còn đối với giới đầu cơ, họ thường không quá chú trọng đến những vấn đề đó mà họ quan tâm nhiều đến khả năng tăng giá của toàn bộ dự án nên họ tiến hành giao dịch nhanh hơn.

Chính sách bán hàng của một số chủ đầu tư cũng đang tạo điều kiện cho giới đầu cơ kiếm lời nhanh chóng. Có chủ đầu tư chỉ yêu cầu người mua đặt cọc 50 -100 triệu đồng cho một lô đất và thông thường sau một tháng mới phải đóng 20 – 30% giá trị hợp đồng.

Trong một tháng đó, lô đất có thể được chuyển nhượng rất nhiều lần và cứ mỗi lần sang tên là giá lại tăng. Theo tính toán của ông Cần, thậm chí, nếu người mua phải đóng tới 50% giá trị hợp đồng thì với một lô đất có giá 12 triệu đồng/m2 người mua thực tế chỉ phải trả 6 triệu đồng/m2, phần còn lại khi nào giao đất mới phải đóng hết.

Trong thời gian chờ giao đất, giá có thể tăng thêm vài triệu đồng/m2. Vì vậy, người mua có thể dễ dàng thu được tỷ suất lợi nhuận 50 – 100% trên vốn đầu tư.

Lợi nhuận tăng cao cũng đồng nghĩa với rủi ro trên thị trường nhà đất bắt đầu tăng lên và có thể dẫn đến hậu quả khó lường. Do “sốt” đất cục bộ, nhiều khách hàng đã và đang chấp nhận hình thức mua đất, căn hộ dưới hình thức “hợp đồng góp vốn”, “hợp đồng vay tài sản” để dành được suất mua mà không quan tâm đến tiến độ dự án và năng lực của chủ đầu tư.

Hình thức mua bán này rủi ro rất cao vì chủ đầu tư có thể không triển khai được dự án hoặc tiến độ xây dựng rất chậm khiến người mua thua thiệt hại lớn mà bài học nhãn tiền là vụ hàng chục khách hàng mất tiền do mua phải căn hộ “ảo” tại dự án Adonis 1 và Adonis 2 tại TPHCM.

Hơn nữa, khi các suất mua được sang tên nhiều lần thì giá nhà đất có thể chênh lệch so với giá gốc rất nhiều và nếu giá thành xây dựng lại biến động tăng lên thì rất dễ dẫn đến tranh chấp giữa người mua cuối cùng và chủ đầu tư giống như những gì đã diễn ra ở Dự án chung cư CT1 ở Khu đô thị Văn Khê.

Giá nhà đất do giới đầu cơ đẩy lên rất dễ dẫn đến hiện tượng “bong bóng” giá. Nếu “bong bóng” này vỡ sẽ dẫn đến hậu quả nghiêm trọng, nhất là nếu không kiểm soát chặt chẽ dòng tiền vay từ các ngân hàng chảy vào thị trường bất động sản. Khủng hoảng nhà đất tại Mỹ vừa qua là minh chứng rõ nhất cho điều này.

Ánh Hồng
theo Doanh Nhân