GS.TSKH Đặng Hùng Võ dự báo, thị trường bất động sản (BĐS) sẽ tiếp tục trầm lắng trong thời gian tới, trong khi đó, nguồn vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực này cũng không có nhiều như kỳ vọng.

Thưa ông, việc các công ty kinh doanh bất động sản đang “kêu ca” về tình trạng đóng băng có phản ánh đúng thực tế?

Tôi cho ý kiến của họ là đúng vì tình hình hiện nay như vậy. Giá bất động sản (BĐS) hiện nay giảm đến 70% so với mặt bằng giá hồi đầu năm 2008, có nơi giá có thể giảm đến 80%. Có những chỗ giảm nhiều hơn, nơi ít hơn, nhất là những nơi vị trí thuận lợi, tiện nghi đầy đủ, những chỗ như thế giảm khoảng 20%.

Thị trường BĐS hiện nay gần như là nằm yên nên giao dịch kém là điều chắc chắn. Trừ những người có nhu cầu thực sự về nhà ở, còn lại, thời điểm hiện tại những người có tiền thì họ chờ đợi, với tâm lý đang chờ xuống giá tiếp.

Trong khi đó, các nhà kinh doanh BĐS kêu ca cũng là thực tế đúng. Có thể họ kêu vì những khoản vay đang đến hạn trả nợ. Khả năng “kêu ca” thứ ba nữa là tình hình vay vốn khá khó khăn, ách tắc, nguồn vốn nhận đóng góp của những người có nhu cầu mua nhà (góp vốn) cũng ít. Trước đây đặt một chân vào dự án nào đấy sau đó “sang tay” là có lời, trong hoàn cảnh hiện nay người dân không nhìn thấy cái lợi đó. Vốn tín dụng cho vay vào BĐS cũng ít, lãi suất tín dụng lên rất cao. Có những lúc lãi suất tín dụng lên tới 20%/năm, đó không phải là nguồn vay cho BĐS. Nhà nước bây giờ cũng muốn vận động nguồn vay cho đầu tư BĐS, nhưng với lãi suất hiện nay thì chưa phải phù hợp cho đầu tư BĐS.


Thị trường trầm lắng như vậy, nhưng mức giá nhà đất như hiện nay có quá cao so với mức thu nhập của người dân, thưa ông?

Theo tôi mức giá đó vẫn là cao so với mức thu nhập chính thức của người lao động.


Thưa ông, giá BĐS hiện nay đã chạm “sàn” chưa hay vẫn đang bị dôi ra bởi những chi phí khác?

Mức giá hiện nay chưa đến “sàn”, đang ở mức khá gần sàn, phải tiếp tục giảm nữa mới gần được. Giá sàn là cái mà chúng ta có thể định được theo giá thị trường. Những nhà chung cư khoảng 10 tầng thì giá đất hoàn toàn không cao, nằm ở mức khoảng 1 triệu đồng/m2. Nếu chia ra diện tích sàn của 10 tầng thì cũng chỉ mức từ 500 – 1.000.000đ.m2. Chúng ta có thể tính ra diện tích giá một căn hộ xây dựng hiện nay là bao nhiêu, hiện nay cỡ 4 triệu/m2 cho ngôi nhà bình dân (tính cả nội thất), cộng với một triệu nữa thì ở những khu vực bình thường thì mới 5 triệu/m2.

Bằng cách nào để điều tiết để giá BĐS chạm “sàn”, thưa ông?

Giá BĐS ở chúng ta còn cao vì hệ thống thuế chưa phù hợp. Tôi vẫn nói rằng đó là khuyết tật cần phải sửa. Hệ thống thuế hiện nay làm cho khả năng đầu cơ lên cao, động tác đầu cơ đẩy giá lên và tạo ra khoảng trống, nói cách khác là không có vật chất nhưng lại có tiền. Khoảng trống ấy càng lớn thì làm cho giá vượt mức cần thiết càng cao. Nếu không có đầu cơ, thị trường BĐS sẽ không có những yếu tố xấu.

Hiện nay chúng ta vẫn có những cái bất thường trong quá trình triển khai. Một trong những bất thường đó “nặng” nhất là tình trạng đầu cơ, tích trữ tiền vào BĐS. Đó là những hành vi làm cho thị trường không bình đẳng, mất cân bằng. Một trong những điểm quan trọng nhất để điều chỉnh giá là ngắt được tình trạng bất thường, tình trạng làm cho thị trường không lành mạnh.

Nhưng để phát hiện ai đó “thừa” nhà thì rất khó?

Một trong những giải pháp đó là cần có sự cải tổ về thuế. Chính sách thuế phải làm sao để những người đầu cơ không thể đầu cơ được. Không ai nói đánh thuế BĐS với người bình thường, những người có một căn hộ thì không nên đánh thuế họ, còn những người có nhà mà không ở thì phải đánh thuế rất cao.

Sự thực mà nói thì hệ thống đăng ký BĐS hiện nay cho phép chúng ta kiểm soát được. Hơn nữa, công an phường cái gì họ chẳng biết, họ biết cả “ông” này không có đây nhưng vẫn có nhà. Tuy nhiên, vấn đề là cách thức nào để khi biết nhằm làm rõ ra được và tìm cách ngăn được nó.

Nếu có 500 triệu, ông có thể mua nhà được không?

Với một địa điểm bình dân, tôi cho rằng mua được. Nhà có chất lượng “cỡ” nhà tái định cư thì số tiền này có thể mua được. Tôi đã nhìn thấy người ta mua với giá đó. Hiện nay thông tin về thị trường BĐS vẫn đang bị bưng bít, người dân muốn biết cũng phải tự mò mẫm. Một người dân muốn biết trên địa bàn thành phố có những nơi nào bán nhà, chắc chắn chưa có nơi nào cung cấp được. Hiện nay ai muốn mua nhà thì cũng người nọ mách người kia, hoặc đến các văn phòng “giới thiệu” rồi “cầm tiền”. Không có cách nói gì khác cả, đó là khuyết tật của nền BĐS.

Ông có đưa ra dự báo giá cả thị trường BĐS thời gian tới?

Tôi cho rằng khắc phục tình trạng thiếu vốn như hiện nay là vấn đề còn rất khó khăn. Trong khi đưa một phần nào đấy từ gói kích cầu tiêu dùng của Chính phủ vào thị trường BĐS thì cũng lọt thỏm, đá ném ao bèo, không đáp ứng được bao nhiêu phần vốn mà các nhà kinh doanh BĐS cần. Mặt khác, nguồn vốn FDI vào thị trường BĐS cũng sẽ giảm vì ảnh hưởng tình hình suy thoái của nền kinh tế thế giới.

Với khả năng đó, thị trường BĐS tiếp tục đi xuống, giá tiếp tục giảm. Những người thật cần thiết mua nhà thì nên mua, nếu chưa thực sự cần thì nên chờ đợi vì khả năng đi xuống của thị trường BĐS vẫn còn tiếp tục.

Xin cảm ơn ông!

Ánh Hồng
theo DN24h